Versäumte Grundbuchübertragung von insolventer Wohnungsbaugesellschaft

Dieses Thema "ᐅ Versäumte Grundbuchübertragung von insolventer Wohnungsbaugesellschaft - Insolvenzrecht" im Forum "Insolvenzrecht" wurde erstellt von Bonito, 7. Juni 2018.

  1. Bonito

    Bonito Forum-Interessierte(r) 07.06.2018, 19:52

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    Versäumte Grundbuchübertragung von insolventer Wohnungsbaugesellschaft

    Eine städtische Wohnungsbaugesellschaft baut ein Mehrfamilienhaus und verkauft Eigentumswohnungen an verschiedene Eigentümer, die zunächst eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch erhalten. Nach vollständiger Bezahlung hat die Wohnbaugesellschaft eine Eigentumsübertragung im Grundbuch durchzuführen.
    Ab Fertigstellung und Übergabe der Wohnung wird diese vermietet (die Mieteinnahmen erhält der neue Eigentümer), im Grundbuch wird jedoch lediglich die Generalgrundschuld gelöscht, der Prozess zur Eigentumsübertragung wird 3 Jahre später zwar begonnen, aber nicht vollzogen und gerät in Vergessenheit.
    Etwa 15 Jahre später kommt es zur Insolvenz der Wohnungsbaugesellschaft mit großer Tragweite und danach verstirbt der rechtmäßige Wohnungseigentümer nach längerer Krankheit. Erst im Zuge der Nachlassregelung stellt sich heraus, dass die Wohnungsbaugesellschaft versäumt hat, das Eigentum im Grundbuch zu übertragen.

    Die Insolvenzverwaltung verweigert die Grundbuchübertragung mit der Begründung, dass der Anspruch auf Übertragung des Eigentumsanspruch gemäß § 196 BGB nach 10 Jahren verjährt ist, mittlerweile sind bereits 20 Jahre vergangen.

    (Allerdings liegt die Ursache auf Seiten der Wohnungsbaugesellschaft und der rechtmäßige Eigentümer konnte den Missstand nicht bemerken. Zudem gibt es im Mehrfamilienhaus noch mindestens einen weiteren Fall mit identischer Sachlage, was auf Unregelmäßigkeiten bei der Wohnungsbaugesellschaft hindeutet).


    Hierzu folgende Fragen:
    1. Besteht nun eine Art Patt-Situation und weder die Erben des rechtmässigen Eigentümers noch die nicht mehr existente Wohnbaugesellschaft können sich final als Eigentümer im Grundbuch eintragen?
      Oder könnte die Insolvenzverwaltung die Wohnung beanspruchen, in die Insolvenzmasse nehmen und evtl. sogar verkaufen?
    2. Falls die Insolvenzverwaltung den Status Quo auf unbestimmte Zeit ruhen, was passiert mit der Wohnung und deren Grundbuch, wenn der Insolvenzvorgang irgendwann abgeschlossen wird? Würde das Wohnungseigentum dann an den Staat fallen oder an die Erben der Auflassungsvormerkung?
    3. Beschränken sich die Aufgaben der Insolvenzverwaltung nur auf die Verteilung der restlichen Werte unter den Gläubigern oder sollte die Insolvenzverwaltung nicht auch dafür sorgen, dass Missstände, (verursacht durch die Wohnungsbaugesellschaft) bereinigt werden und zB auch versäumte Grundbuchkorrekturen nachgeholt werden und die rechtmäßigen Eigentümer Ihr Eigentum zugesprochen bekommen?
    4. Die Insolvenzverwaltung ist eine größere Anwaltskanzlei, deren Geschäftsinhalt sind gerichtliche Auseinandersetzungen.
      Darf die Insolvenzverwaltung eine Blockadehaltung einnehmen, um die Geschädigten zum Einreichen einer Klage nötigen, obwohl über die Sachlage eigentlich nicht gestritten werden muss?
      Oder hat die Insolvenzverwaltung einen Entscheidungsspielraum um solche Dinge sinnvoll regeln zu können?
      Oder kann die Insolvenzverwaltung das Grundbuch nur noch über einen Gerichtsentscheid korrigieren lassen?
    Für eine Klärung dieser Fragen oder auch hilfreiche Hinweise oder wären wir sehr dankbar.
    Herzlichen Dank im Voraus.
     
  2. cds

    cds V.I.P. 08.06.2018, 10:51

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    AW: Versäumte Grundbuchübertragung von insolventer Wohnungsbaugesellschaft

    Nun,
    eine Antwort habe ich auch nicht, aber ich durfte durch den Beitrag lernen das Übertragungsansprüche nach 10 Jahren verjähren...

    Ich der Reihenhaussiedlung in der ich vor einigen Jahren gewohnt habe gab es einige "Eigentümer" die storz waren ~5000€ gespart zu haben da sie einfach noch alle Baukosten an den Bauträger bezahlt haben - und letzterer inzwischen in die USA verzogen ist. Natürlich sind genau diese "Eigentümer" laut Grundbuch nach wie vor gar keine. Nachdem das ganze izwischen ~15 Jahre her ist wird das ja für diese "Cleverle" interessant wenn die das Haus mal verkaufen oder überschreiben wollen ......
     
  3. LalaBerlin

    LalaBerlin Star Mitglied 08.06.2018, 11:07

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    AW: Versäumte Grundbuchübertragung von insolventer Wohnungsbaugesellschaft

    1. Rechtmäßige Eigentümerin ist die Wohnungsbaugesellschaft. Für den Antrag auf Eigentumsübertragung müsste eigentlich das den Wohnungsankauf beurkundende Notariat verantwortlich sein. Sollte dort ein Fehler passiert sein, hätte man jedenfalls einen solventen Schuldner.
    2. Aufgabe des Insolvenzverwalters ist es ausschließlich, das Beste für die Gläubiger herauszuholen. Dazu gehört es zunächst nicht, diese durch Eigentumsübertragungen zu mindern, zumal der Kaufpreis bereits geflossen sein dürfte und ein etwaig bestehender Eigentumsverschaffungsanspruch verjährt sein könnte.
    3. Im Rahmen des Insolvenzverfahrens ist das Eigentum zu verwerten. Danach richtet sich dann, an wen es fällt.
     
  4. ...

    ... Forum-Interessierte(r) 13.06.2018, 23:37

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    AW: Versäumte Grundbuchübertragung von insolventer Wohnungsbaugesellschaft

    Die insolvente Gesellschaft ist weiterhin Eigentümerin des Grundstückes, wenn die Eigentumsumschreibung nicht im Grundbuch vollzogen wurde.

    Es ist davon auszugehen, dass der Anspruch tatsächlich verjährt ist. §902 BGB findet auf die durch Vormerkung gesicherten Ansprüche keine Anwendung.
    Der Insolvenzverwalter könnte daher sogar nach §886 BGB die Beseitigung der Vormerkung verlangen.

    Das ist zu bezweifeln. Zum einen ist die Wohnungsbaugesellschaft weiterhin rechtmäßige Eigentümerin. Der Käufer hatte nur den Anspruch in Zukunft Eigentümer zu werden. Diesen hat er jedoch verjähren lassen. Das der Käufer dies nicht erkennen konnte ist Nonsens. Er hätte sich vielmehr fragen sollen, warum er in allen Jahren keine Benachrichtung des Grundbuchamtes über die Eigentumsumschreibung erhalten hat und dort ggf. nachfragen können.

    Wie in #3 schon richtig aufgeführt wurde, dürften die Unregelmäßigkeiten ggf. dem mit den Vertragsabwicklungen beauftragten Notariat vorzuwerfen sein. Ggf. bestehen dort Schadensersatzansprüche.
     
  5. cds

    cds V.I.P. 14.06.2018, 10:09

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    AW: Versäumte Grundbuchübertragung von insolventer Wohnungsbaugesellschaft

    Hallo!

    Offensichtlich gibt es eben eine unterschiedliche Einschätzung der "Sachlage", nämlich seitens des InsoVerwalters die Ansicht "Ansprüche verjährt".
    Die Insolvenzverwaltung hat nicht die Aufgabe in der Firma "Aufzuräumen" und alle Versäumnisse der Vergangenheit zu bereinigen. Ein Insolvenzverwalter hat die Aufgabe
    1. Zu analysieren ob der insolvente Betrieb durch Organisationsänderungen oder andere Maßnahmen wieder in die Solvenz gebracht werden kann.

    ist dies nicht möglich dann

    2. Die Abwicklung des Unternehmens.

    Beide Aufgaben beinhaltet es möglichst viel finanzielle Mitte für das Unternehmen verfügbar zu machen.
    Die kostenlose Übertragung irgendwelcher Immobilien an Dritte gehört da sicherlich nicht dazu, ganz im Gegenteil würde dies ja das Vermögen des Unternehmens verringern.
     
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