Versäumte Grundbuchübertragung von insolventer Wohnungsbaugesellschaft

Dieses Thema "ᐅ Versäumte Grundbuchübertragung von insolventer Wohnungsbaugesellschaft - Insolvenzrecht" im Forum "Insolvenzrecht" wurde erstellt von Bonito, 7. Juni 2018.

  1. Bonito

    Bonito Junior Mitglied 07.06.2018, 19:52

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    Versäumte Grundbuchübertragung von insolventer Wohnungsbaugesellschaft

    Eine städtische Wohnungsbaugesellschaft baut ein Mehrfamilienhaus und verkauft Eigentumswohnungen an verschiedene Eigentümer, die zunächst eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch erhalten. Nach vollständiger Bezahlung hat die Wohnbaugesellschaft eine Eigentumsübertragung im Grundbuch durchzuführen.
    Ab Fertigstellung und Übergabe der Wohnung wird diese vermietet (die Mieteinnahmen erhält der neue Eigentümer), im Grundbuch wird jedoch lediglich die Generalgrundschuld gelöscht, der Prozess zur Eigentumsübertragung wird 3 Jahre später zwar begonnen, aber nicht vollzogen und gerät in Vergessenheit.
    Etwa 15 Jahre später kommt es zur Insolvenz der Wohnungsbaugesellschaft mit großer Tragweite und danach verstirbt der rechtmäßige Wohnungseigentümer nach längerer Krankheit. Erst im Zuge der Nachlassregelung stellt sich heraus, dass die Wohnungsbaugesellschaft versäumt hat, das Eigentum im Grundbuch zu übertragen.

    Die Insolvenzverwaltung verweigert die Grundbuchübertragung mit der Begründung, dass der Anspruch auf Übertragung des Eigentumsanspruch gemäß § 196 BGB nach 10 Jahren verjährt ist, mittlerweile sind bereits 20 Jahre vergangen.

    (Allerdings liegt die Ursache auf Seiten der Wohnungsbaugesellschaft und der rechtmäßige Eigentümer konnte den Missstand nicht bemerken. Zudem gibt es im Mehrfamilienhaus noch mindestens einen weiteren Fall mit identischer Sachlage, was auf Unregelmäßigkeiten bei der Wohnungsbaugesellschaft hindeutet).


    Hierzu folgende Fragen:
    1. Besteht nun eine Art Patt-Situation und weder die Erben des rechtmässigen Eigentümers noch die nicht mehr existente Wohnbaugesellschaft können sich final als Eigentümer im Grundbuch eintragen?
      Oder könnte die Insolvenzverwaltung die Wohnung beanspruchen, in die Insolvenzmasse nehmen und evtl. sogar verkaufen?
    2. Falls die Insolvenzverwaltung den Status Quo auf unbestimmte Zeit ruhen, was passiert mit der Wohnung und deren Grundbuch, wenn der Insolvenzvorgang irgendwann abgeschlossen wird? Würde das Wohnungseigentum dann an den Staat fallen oder an die Erben der Auflassungsvormerkung?
    3. Beschränken sich die Aufgaben der Insolvenzverwaltung nur auf die Verteilung der restlichen Werte unter den Gläubigern oder sollte die Insolvenzverwaltung nicht auch dafür sorgen, dass Missstände, (verursacht durch die Wohnungsbaugesellschaft) bereinigt werden und zB auch versäumte Grundbuchkorrekturen nachgeholt werden und die rechtmäßigen Eigentümer Ihr Eigentum zugesprochen bekommen?
    4. Die Insolvenzverwaltung ist eine größere Anwaltskanzlei, deren Geschäftsinhalt sind gerichtliche Auseinandersetzungen.
      Darf die Insolvenzverwaltung eine Blockadehaltung einnehmen, um die Geschädigten zum Einreichen einer Klage nötigen, obwohl über die Sachlage eigentlich nicht gestritten werden muss?
      Oder hat die Insolvenzverwaltung einen Entscheidungsspielraum um solche Dinge sinnvoll regeln zu können?
      Oder kann die Insolvenzverwaltung das Grundbuch nur noch über einen Gerichtsentscheid korrigieren lassen?
    Für eine Klärung dieser Fragen oder auch hilfreiche Hinweise oder wären wir sehr dankbar.
    Herzlichen Dank im Voraus.
     
    #1
  2. cds

    cds V.I.P. 08.06.2018, 10:51

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    AW: Versäumte Grundbuchübertragung von insolventer Wohnungsbaugesellschaft

    Nun,
    eine Antwort habe ich auch nicht, aber ich durfte durch den Beitrag lernen das Übertragungsansprüche nach 10 Jahren verjähren...

    Ich der Reihenhaussiedlung in der ich vor einigen Jahren gewohnt habe gab es einige "Eigentümer" die storz waren ~5000€ gespart zu haben da sie einfach noch alle Baukosten an den Bauträger bezahlt haben - und letzterer inzwischen in die USA verzogen ist. Natürlich sind genau diese "Eigentümer" laut Grundbuch nach wie vor gar keine. Nachdem das ganze izwischen ~15 Jahre her ist wird das ja für diese "Cleverle" interessant wenn die das Haus mal verkaufen oder überschreiben wollen ......
     
    #2
  3. LalaBerlin

    LalaBerlin Star Mitglied 08.06.2018, 11:07

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    AW: Versäumte Grundbuchübertragung von insolventer Wohnungsbaugesellschaft

    1. Rechtmäßige Eigentümerin ist die Wohnungsbaugesellschaft. Für den Antrag auf Eigentumsübertragung müsste eigentlich das den Wohnungsankauf beurkundende Notariat verantwortlich sein. Sollte dort ein Fehler passiert sein, hätte man jedenfalls einen solventen Schuldner.
    2. Aufgabe des Insolvenzverwalters ist es ausschließlich, das Beste für die Gläubiger herauszuholen. Dazu gehört es zunächst nicht, diese durch Eigentumsübertragungen zu mindern, zumal der Kaufpreis bereits geflossen sein dürfte und ein etwaig bestehender Eigentumsverschaffungsanspruch verjährt sein könnte.
    3. Im Rahmen des Insolvenzverfahrens ist das Eigentum zu verwerten. Danach richtet sich dann, an wen es fällt.
     
    #3
  4. ...

    ... Aktives Mitglied 13.06.2018, 23:37

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    AW: Versäumte Grundbuchübertragung von insolventer Wohnungsbaugesellschaft

    Die insolvente Gesellschaft ist weiterhin Eigentümerin des Grundstückes, wenn die Eigentumsumschreibung nicht im Grundbuch vollzogen wurde.

    Es ist davon auszugehen, dass der Anspruch tatsächlich verjährt ist. §902 BGB findet auf die durch Vormerkung gesicherten Ansprüche keine Anwendung.
    Der Insolvenzverwalter könnte daher sogar nach §886 BGB die Beseitigung der Vormerkung verlangen.

    Das ist zu bezweifeln. Zum einen ist die Wohnungsbaugesellschaft weiterhin rechtmäßige Eigentümerin. Der Käufer hatte nur den Anspruch in Zukunft Eigentümer zu werden. Diesen hat er jedoch verjähren lassen. Das der Käufer dies nicht erkennen konnte ist Nonsens. Er hätte sich vielmehr fragen sollen, warum er in allen Jahren keine Benachrichtung des Grundbuchamtes über die Eigentumsumschreibung erhalten hat und dort ggf. nachfragen können.

    Wie in #3 schon richtig aufgeführt wurde, dürften die Unregelmäßigkeiten ggf. dem mit den Vertragsabwicklungen beauftragten Notariat vorzuwerfen sein. Ggf. bestehen dort Schadensersatzansprüche.
     
    #4
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  5. cds

    cds V.I.P. 14.06.2018, 10:09

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    AW: Versäumte Grundbuchübertragung von insolventer Wohnungsbaugesellschaft

    Hallo!

    Offensichtlich gibt es eben eine unterschiedliche Einschätzung der "Sachlage", nämlich seitens des InsoVerwalters die Ansicht "Ansprüche verjährt".
    Die Insolvenzverwaltung hat nicht die Aufgabe in der Firma "Aufzuräumen" und alle Versäumnisse der Vergangenheit zu bereinigen. Ein Insolvenzverwalter hat die Aufgabe
    1. Zu analysieren ob der insolvente Betrieb durch Organisationsänderungen oder andere Maßnahmen wieder in die Solvenz gebracht werden kann.

    ist dies nicht möglich dann

    2. Die Abwicklung des Unternehmens.

    Beide Aufgaben beinhaltet es möglichst viel finanzielle Mitte für das Unternehmen verfügbar zu machen.
    Die kostenlose Übertragung irgendwelcher Immobilien an Dritte gehört da sicherlich nicht dazu, ganz im Gegenteil würde dies ja das Vermögen des Unternehmens verringern.
     
    #5
  6. Bonito

    Bonito Junior Mitglied 10.07.2018, 20:16

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    AW: Versäumte Grundbuchübertragung von insolventer Wohnungsbaugesellschaft

    Danke für die Erklärungen und Hinweise, wir verstehen daraus, dass rein rechtlich gesehen die insolvente Wohnbaugesellschaft nach wie vor Eigentümer ist, da der Übertragungsanspruch nach 10 Jahren verjährt ist. Damit ist die Eigentumswohnung wohl der Insolvenzmasse zuzuschlagen und der Wohnungskäufer darf sich bei den Gläubigern einreihen.

    Ursache für die missliche Situation ist aber ein Versäumnis der Wohnbaugesellschaft, die den Übertragungsprozess damals zwar angestossen aber nicht vollends vollzogen hat, für eine Mitschuld des zuständigen Notariats oder des Grundbuchamts sind keine Anzeichen erkennbar.

    Am Ende des Insolvenzverfahrens wird ein grosses Defizit übrig bleiben, wodurch viele Gläubiger auf Ihren Aussenständen sitzen bleiben werden und viel Geld verlieren. Aufgabe der Insolvenzverwaltung ist, die Interessen der Gläubiger zu vertreten und nach Möglichkeit zu bedienen.

    Die Frage wird dann sein, ob:
    1. ob die Wohnung dann an denjenigen übertragen wird, der sie mal gekauft und bezahlt hat und sich als moralischer Eigentümer sehen kann?
    2. Oder ob die Wohnung verkauft wird und der Erlös unter allen Gläubigern verteilt wird, wodurch der Käufer die Wohnung praktisch verlieren würde, dh er würde keine Mieteinnahmen mehr erhalten, müsste aber weiter die laufenden Kredite bedienen.
    Ein solches Risiko kann der Käufer eigentlich nicht eingehen, aber alternativ kann er wohl nur noch Klage einreichen.

    Falls sich noch weitere Ratschläge ergeben wären wir sehr dankbar, nochmals herzlichen Dank für die wertvollen Hinweise soweit.
     
    #6
  7. LalaBerlin

    LalaBerlin Star Mitglied 11.07.2018, 12:48

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    AW: Versäumte Grundbuchübertragung von insolventer Wohnungsbaugesellschaft

    Was bedeutet denn "angestoßen"? Es gab einen Vertrag und eine Vormerkung. Sofern der Käufer gezahlt hat, hat doch der Notar regelämäßig die erforderlichen Vollmachten, um die weiteren Schritte zu unternehmen. Oder gab es mangels Abgeschlossenheitsbescheinigung noch keine Wohnungsgrundbücher?
     
    #7
  8. Bonito

    Bonito Junior Mitglied 11.07.2018, 14:42

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    AW: Versäumte Grundbuchübertragung von insolventer Wohnungsbaugesellschaft

    Es gab Wohnungsgrundbücher, die eine Auflassungsvormerkung für den Käufer und eine Belastung mit der Generalgrundschuld der Wohnbaugesellschaft beinhaltet haben. Nach Fertigstellung kam es zur Wohnungsübergabe an den Käufer mit Übergabeprotokoll, der Käufer hat der Wohnbaugesellschaft ein Verwaltungsmandat inkl. Vermietung über einen Dauermietvertrag erteilt, wonach der Mieter den Mietbetrag an die Wohnbaugesellschaft überweist, welche dann an den Käufer weiter überwiesen hat, es folgte eine intakte Geschäftsbeziehung über mehr als 15 Jahre.

    Den Prozess zur Eigentumsübertragung (Auflassung) hat die Wohnbaugesellschaft etwa 1 Jahr nach der Übergabe angestossen, indem die Generalgrundschuld aus dem Grundbuch gelöscht wurde. Nach unserem Verständnis wird diese Belastung als Sicherheit solange im Grundbuch belassen, bis der Käufer sämtliche Zahlungen geleistet hat. Gemäss Kaufvertrag muss die Wohnbaugesellschaft nach vollständiger Kaufpreiszahlung die Eigentumsübertragung vornehmen, dh die Auflassung durchführen.

    Die Vorkommnisse lassen sich nach über 20 Jahren leider nur noch teilweise rekonstruieren. Offensichtlich hat die Wohnbaugesellschaft mit einem Schreiben an das Grundbuchamt die Löschung der Generalgrundschuld veranlasst (Pfandfreigabe), was auch ausgeführt wurde. Danach hätte die Wohnbaugesellschaft wohl noch ein Schreiben an das Notariat machen müssen zur Beurkundung der Auflassung, was aber an irgendeiner Stelle versäumt wurde.

    Zwischenzeitlich ist der Notar verstorben, die Wohnbaugesellschaft ist in Insolvenz, deren Geschäftsführer ist ebenfalls verstorben und Gerüchten zufolge sollen Unterlagen zumindest teilweise verloren gegangen oder vernichtet worden sein. In diesem Bauprojekt soll es neben unserem Fall soll es noch 2 weitere Fälle mit derselben Problematik geben, was zwar ein Indiz ist, um das Versäumnis bei der Wohnbaugesellschaft zu sehen, aber die Verjährung auch nicht aushebelt.
     
    #8
  9. LalaBerlin

    LalaBerlin Star Mitglied 11.07.2018, 15:19

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    AW: Versäumte Grundbuchübertragung von insolventer Wohnungsbaugesellschaft

    Warum war denn die Auflassung nicht im Ausgangsvertrag enthalten? Dies ist jedenfalls unüblich.
     
    #9
  10. Bonito

    Bonito Junior Mitglied 11.07.2018, 15:43

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    AW: Versäumte Grundbuchübertragung von insolventer Wohnungsbaugesellschaft

    Die Auflassung ist (!) im Kaufvertrag als Pflicht der Wohnbaugesellschaft enthalten, dh sobald der Kaufpreis vollständig bezahlt wurde, muss die Wohnbaugesellschaft die Auflassung durchführen.
    Fakt ist, dass die Wohnbaugesellschaft die Auflassung nicht vollzogen hat und dies über 20 Jahre niemand bemerkt hat. Die Insolvenzverwaltung verweigert die Auflassung mit wechselnder Begründung, unterstellt dabei jedoch, dass die Wohnbaugesellschaft damals einen Grund gehabt haben muss, die Auflassung nicht zu vollziehen. Mittlerweile beruft sich die Insolvenzverwaltung auf die Verjährung und bezieht inhaltlich keine Stellung mehr.
     
    #10
  11. LalaBerlin

    LalaBerlin Star Mitglied 12.07.2018, 07:40

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    AW: Versäumte Grundbuchübertragung von insolventer Wohnungsbaugesellschaft

    Eine Wohnungsbaugesellschaft kann keine "Auflassung durchführen", selbst wenn sie wollte.
     
    #11
  12. Brati

    Brati V.I.P. 12.07.2018, 08:25

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    AW: Versäumte Grundbuchübertragung von insolventer Wohnungsbaugesellschaft

    Wieso meint der Wohnungskäufer Ansprüche gegen die Masse zu haben?

    Sie hätte die Auflassung aber gleich im KV erklären und den Notar mit dem Vollzug beauftragen können, wenn xyz Bedingungen erfüllt sind. Wie auch immer: Lehrgeld für den Käufer.
     
    #12
  13. LalaBerlin

    LalaBerlin Star Mitglied 12.07.2018, 09:01

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    AW: Versäumte Grundbuchübertragung von insolventer Wohnungsbaugesellschaft

    Das war ja auch mein Gedankengang, weil alles Andere unüblich wäre und ich noch keinen Grund dafür erkenn kann, warum dies hier nicht geschehen ist.

    Das Problem ist dann aber aktuell, dass der Vollmachtnehmer nicht mehr lebt. Können dann noch Sekundäransprüche geltend gemacht werden? Das habe ich gerade nicht nachgeschlagen.
     
    #13
  14. Bonito

    Bonito Junior Mitglied 12.07.2018, 10:04

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    AW: Versäumte Grundbuchübertragung von insolventer Wohnungsbaugesellschaft

    Im Kaufvertrag finden sich zu den letzten Kommentaren folgende Passagen:
    • „Die Auflassung erfolgt, wenn der Käufer seine finanziellen Verpflichtungen aus diesem Vertrag erfüllt hat.“ …
    • „Der Käufer tritt für sich und seine Rechtsnachfolger in den Kaufvertrag ein.“ …
    Wie eine Auflassung operativ durchgeführt wird entzieht sich unserer Kenntnis, Fakt ist, dass die Zahlungsanforderungen von der Wohnbaugesellschaft kamen auf eines Ihrer Konten. Daher ist naheliegend, dass die Wohnbaugesellschaft den Zahlungseingang feststellen muss, am Ende die vollständige Kaufpreiszahlung feststellen muss und dazu abschliessend eine schriftliche Meldung erforderlich ist. Wir nehmen an, dass es in diesem Fall 2 schriftliche Vorgänge hätte geben sollen:

    1. Ein Schreiben an das Grundbuchamt zur Löschung der Generalgrundschuld, gemäss Auskunft des Grundbuchamts wird eine solche Anweisung einfach im Grundbuch und der Grundakte dokumentiert und benötigt keinen Notar.
    2. Ein Schreiben an das Notariat zur Beurkundung der Auflassung gemäss Auflassungsvormerkung im Grundbuch und Regelung im Kaufvertrag.
    Schritt 1 ist vor über 20 Jahren erfolgt, aber Schritt 2 leider nicht. Es lässt sich leider nicht mehr nachvollziehen, warum Schritt 2 nicht mehr erfolgt ist. Es ist unwahrscheinlich, dass das Schreiben zu 2. in der Post oder am Notariat verloren gegangen ist, eine umsichtige Wohnbaugesellschaft hätte dann ja auch nachhaken können. Wahrscheinlicher ist, dass die Wohnbaugesellschaft dies einfach versäumt hat, da es ja auch 2 weitere solcher Fälle im selben Bauvorhaben gibt.
    Wir habe keine Anzeichen, dass es einen Grund gab, Schritt 1 durchzuführen aber Schritt 2 nicht. Dazu hätte es einen Schriftverkehr geben sollen, wozu sich nichts findet und falls es Zahlungsausstände gegeben hätte, wäre es für die Wohnbaugesellschaft sehr einfach gewesen, in den Zahlungsläufen der Miete etwas einzubehalten. Dazu kommt, dass das Übergabeprotokoll nur minimale Mängel mit Nachbesserungsfrist innert 2 Tagen beinhaltet (zB Silikonfuge …), was eine Aussetzung von Zahlungen unverhältnismässig gemacht hätte. Aufgrund der Kreditfinanzierung mit Zweckvereinbarung wäre es finanztechnisch auch gar nicht möglich gewesen, einen Teilbetrag abzuzweigen. Der Kredit wurde zwischenzeitlich bereits 2x von anderen Banken abgelöst, die interessanterweise beide das bestehende Grundbuchproblem ebenfalls übersehen haben.

    Zusammenfassend ergeben sich folgende Positionen:

    • Die Insolvenzverwaltung zieht sich auf die abgelaufene Verjährungsfrist zurück und unterstellt, dass es einen Grund gegeben hat, warum die Auflassung in Schritt 2 nicht gemacht wurde.
    • Die Erben des Käufers (Rechtsnachfolger) unterstellen ein Versäumnis der Wohnbaugesellschaft für die nicht erfolgte Auflassung. Für die vollständige Kaufpreiszahlung wurden Nachweise vorgelegt, es gibt starke Indizien für die vollständige Kaufpreiszahlung, welche die Insolvenzverwaltung aber mit Hinweis auf die Verjährung nicht beurteilt. Aus Sicht der Erben des Käufers ist die Verjährung durch ein Verschulden der Wohnbaugesellschaft zustande gekommen und wurde erst durch den Nachlassfall des Käufers entdeckt.
    In der Folge ist als Eigentümer im Grundbuch immer noch die Wohnbaugesellschaft eingetragen mit Hinweis auf das laufende Insolvenzverfahren. Im Grundbuch steht ebenfalls noch die Auflassungsvormerkung, der Insolvenzverwalter hat bisher nicht gerichtlich versucht diese streichen zu lassen. Die Miete für die Wohnung geht seit über 20 Jahren an den Käufer bzw. seine Erben, die auch für die Verbindlichkeiten (Kredite etc.) einstehen.

    Nachdem die Wohnbaugesellschaft nicht mehr existiert, sondern nur noch eine Insolvenzverwaltung für die Konkursmasse nehmen wir an, dass der Wert der Wohnung aktuell der Konkursmasse zugerechnet wird.
    Falls die Erben des Käufers keine Ansprüche gegen die Konkursmasse hätten, wäre die Wohnung ja quasi schon verloren. Fakt ist, dass die Erben des Käufers zu den Gläubiger-Veranstaltungen der Insolvenzverwaltung geladen werden.

    Im Aufsichtsrat der Wohnbaugesellschaft war die Stadt bzw. der frühere OB der Stadt, aber wahrscheinlich hatte die Stadt zwar damals eine Aufsichtspflicht, aber heute keinen Einfluss auf die Insolvenzverwaltung. Seitens der Insolvenzverwaltung gibt es bislang keine Information, wie die Pattsituation aufgelöst werden kann.
     
    #14
  15. ...

    ... Aktives Mitglied 12.07.2018, 18:45

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    AW: Versäumte Grundbuchübertragung von insolventer Wohnungsbaugesellschaft

    Die Auflassung ist die dingliche Einigung über den Übergang des Eigentums an der Immobilie (§925 BGB). Sie muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Parteien (Käufer+Verkäufer) vor einem Notar erklärt werden.

    Die weitaus wesentlichere Frage ist doch warum der Käufer nachdem er den Kaufpreis entrichtet hat nicht darauf geachtet hat, dass er ins Grundbuch eingetragen wird. Dies wird ihm (bzw. seinen Rechtsnachfolgern) jetzt zum Verhängnis.
    Der Notar wird ihn darüber belehrt haben, dass das Eigentum erst mit Grundbucheintragung übergeht.
    Da bei der Wohnbaugesellschaft was durchgerutscht ist ist ja durchaus möglich und muss keine böse Absicht sein.


    Das Verjährung eingetreten ist, hat daher vor allem der Käufer zu verschulden, weil er seine Rechte nicht geltend gemacht hat.

    Ich kann derzeit nicht erkennen, dass der Käufer iregendwelche Ansprüche gegen die Insolvenzmasse hat. Sein Anspruch ist verjährt und kann daher nicht mehr durchgesetzt werden.
     
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