Terrassenvergrößerung auf Fläche mit alleinigem Sondernutzungsrecht

Dieses Thema "ᐅ Terrassenvergrößerung auf Fläche mit alleinigem Sondernutzungsrecht - Immobilienrecht" im Forum "Immobilienrecht" wurde erstellt von Hans_im_Glueck, 17. Mai 2018.

  1. Hans_im_Glueck

    Hans_im_Glueck Neues Mitglied 17.05.2018, 02:35

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    Terrassenvergrößerung auf Fläche mit alleinigem Sondernutzungsrecht

    Liebe Jura-Forum Mitglieder,

    Ich grübele schon seit einigen Wochen über folgenden fiktiven Fall nach, habe mich dazu auch im Internet belesen und finde teilweise gegensprüchliche Aussagen/Urteile, des weiteren finde ich manche Informationen einfach nicht.

    Gehen wir mal davon aus, dass eine Eigentümergemeinschaft (EG) aus einer Siedlung, bestehend aus mehreren Häusern existiert.

    Weiterhin gehen wir davon aus, dass den Eigentümern der Wohnungen im Erdgeschoss ein alleiniges und ausschließliches Sondernutzungsrecht an der an die Wohnung angrenzende Gartenfläche (samt Eintragung ins Grundbuch) zugeteilt wurde.

    In einer möglichen Teilungserklärung (TE) wird bspw. aufgeführt, dass ein Ausbau als Wintergarten, sowie die Anbringung befestigter Überdachungen nicht zulässig ist. Weiterhin ist es in diesem fiktiven Fall so, dass Gartenhäuser in der ursprünglichen Version der TE ebenso nicht zulässig gewesen wären und in einem Nachtrag gestattet wurden.

    Grundsätzlich finde ich bei meiner Recherche sowohl Urteile, die aussagen, dass jegliche Vergrößerung der Terrasse eine Benachteiligung darstellt. Andererseits gibt es Urteile, bei denen eine Verlängerung um 0,50-0,60 cm vor Gericht (BayObLG, Beschluss v. 30. 1. 1997, Az.: 2Z BR 110/96) nicht als Benachteiligung empfunden wurde.

    "Wenn eine erhebliche optische Veränderung des Gemeinschaftseigentums mit der Maßnahme einhergeht, ist ein Nachteil regelmäßig anzunehmen und die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich"

    FRAGE:
    -> Wenn in der TE Dinge stehen, die zu unterlassen sind (z.B. Wintergarten, befestigte Überdachung), könnte man davon ausgehen, dass man eine Terrassenvergrößerung ohne Zustimmung aller Wohnungseigentümer (bzw. auch ungefragt?, da nicht explizit in der TE ausgeschlossen?) durchführen darf oder läuft man Gefahr den Rückbau einer potentiellen Terrassenvergrößerung hinnehmen zu müssen?

    -> Weiterhin: Insofern andere Wohnungseigentümer (K) Bedenken äußern würden, dass sich mit einer Terrassenvergrößerung des Eigentümers (B) die Wohnfläche der entsprechenden Wohneinheit erhöht, sich somit auch der Wert dieser Wohnung von B erhöhen würde, wie ist dieses mögliche Bedenken einzuschätzen?
    Nach meinem aktuellen Verständnis erhöht sich der Wert der Wohnung von B nicht, da sich durch die Vergrößerung der Terrasse die MEA nicht erhöhen. Ergo kann selbst aus einer durch K genehmigten Terrassenvergrößerung kein Profit bei der Veräußerung oder Vermietung durch B geschlagen werden.
    -> Wozu ich nichts finden konnte: Wäre es in solch einem fiktiven Szenario denkbar, dass das Hausgeld von B steigt (Annahme Berechnung nach MEA)?
    -> Gibt es in solchen Szenarien übliche Entschädigungsmodelle für K? z.B. Einmalzahlung an K in Höhe von bspw. 25-50 EUR pro qm erweiterter Fläche (Höhe berechnet für Typ "Erholungsfläche")

    Worauf sollte man weiterhin bei solch einem Szenario achten?

    Herzlichen Dank für Ihre Antworten.

    Beste Grüße,
    Hans_im_Glueck
     
    #1
  2. cherokee

    cherokee V.I.P. 17.05.2018, 09:57

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    AW: Terrassenvergrößerung auf Fläche mit alleinigem Sondernutzungsrecht

    Man sollte ich das Einverständnis der WEG durch Beschluss einholen. Ich denke eine Mehrheitsentscheidung sollte hier ausreichen. Finanzielle Vor- oder Nachteile sollten daraus nicht erwachsen.
     
    #2
  3. Hans_im_Glueck

    Hans_im_Glueck Neues Mitglied 17.05.2018, 12:17

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    AW: Terrassenvergrößerung auf Fläche mit alleinigem Sondernutzungsrecht

    Ist es nicht so, dass man die Zustimmung aller Eigentümer benötigt? Sofern nicht alle Eigentümer anwesend sind bei einer Eigentümerversammlung, und niemand dagegen stimmt, ist die Entscheidung immer noch 4 Wochen anfechtbar.
     
    #3
  4. Super Bleifrei

    Super Bleifrei V.I.P. 02.06.2018, 09:42

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    AW: Terrassenvergrößerung auf Fläche mit alleinigem Sondernutzungsrecht

    Ich würde das nicht so sehen. Eine Vergrösserung der Terasse vergrößert die Gesamt-Wohnfläche des Gemeinschaftseigentums, und die MEA verschieben sich samt und sonders. Dann wäre sogar eine neue TE nötig.

    Man müsste nun darauf abstellen, daß die Veränderung lediglich marginal wäre:

    Eine Vergrößerung der Terasse um 2 qm würde die Wohnfläche (sowohl insgesamt, als auch der einzelnen Wohnung ja nur um 0.25-0.5 qm vergrößern. Wenn die Wohnung nun eh schon 100 qm aufweist, und die gesamte Wohnanlage zB 1000 qm, dann würde ein halbe qm nicht wirklich ins Gewicht fallen.

    Allerdings ließe sich die Terasse auf diese Art ja um 2 qm vergrößern, und noch mal 2 qm, und noch mal 2 qm... Irgendwann hätte der EG-Bewohner seine Wohnfläche im Extremfall verdoppelt, würde aber immer noch kostenmäßig mit den alten, kleinen MEA bedacht werden.
     
    #4

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