Mietminderung wg. Heizungsknackgeräuschen

Dieses Thema "ᐅ Mietminderung wg. Heizungsknackgeräuschen - Immobilienrecht" im Forum "Immobilienrecht" wurde erstellt von david-k, 29. März 2018.

  1. david-k

    david-k Boardneuling 29.03.2018, 09:00

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    Mietminderung wg. Heizungsknackgeräuschen

    Guten Tag,

    Person A hat ganztags (und nachts besonders störend) im Schlaf/Wohnzimmer (1 Zimmer Wohnung, also unvermeidlich) recht störende Heizungsknackgeräusche (im Sekundentakt über einige Minuten; dann zB eine halbe Stunde Pause und wieder im Sekundentakt). Dafür hat A auch zeugen, die sogar die nächtlichen Stör-Geräusche bestätigen können. Handwerker waren schon oft bei A, aber das Problem ließ sich nie beheben.

    Dem Vermieter setzte A daher vergangenen Herbst eine Frist zur Beseitigung der Mängel unter Androhung von 20% Mietpreismidnerung. Da es bis heute nicht behoben ist, möchte A diese Minderung nun für die aktuelle Heizperiode durchsetzen. Von wann bis wann gilt denn letztere? Die 20% erschloss sich A aus diversen Rechtsurteilen in ähnlicher Sache (und dienen als Einstieg in die Verhandlungen), etwa:

    Sollte A ein Protokoll führen und wenn ja, wie lange? Eine ganze Woche?

    Was könnt ihr sonst noch dazu sagen? Wie könnte so ein Schreiben von A an den Vermieter aussehen und was ist wichtig, wie zu begründen?

    Besten Dank!
     
    #1
  2. david-k

    david-k Boardneuling 12.04.2018, 14:55

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    AW: Mietminderung wg. Heizungsknackgeräuschen

    Es wäre sehr nett, wenn hierzu jemand Näheres wüsste. Eventuell gibt es sogar im Internet Beispielforderungen als Muster zur Inspiration?
     
    #2
  3. david-k

    david-k Boardneuling 16.04.2018, 14:47

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    AW: Mietminderung wg. Heizungsknackgeräuschen

    Wirklich niemand hier, der weiterhelfen kann/will?
     
    #3
  4. cherokee

    cherokee V.I.P. 16.04.2018, 15:06

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    AW: Mietminderung wg. Heizungsknackgeräuschen

    Ich halte 20% für zu viel, wenn ich lese das bei ähnlichen Situationen 7,5% bis 17% angemessen waren. Man muss da auch nicht verhandeln, man legt das als Miete fest, wenn der VM damit nicht einverstanden ist, dann muss er sich dagegen zur Wehr setzen.
    Das Handwerker das Problem nicht eingrenzen oder beseitigen können wundert mich. Normal handelt es sich um Gas im Wasserkreislauf oder um Dampfstöße.
     
    #4
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  5. Ron-Wide

    Ron-Wide V.I.P. 17.04.2018, 02:03

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    AW: Mietminderung wg. Heizungsknackgeräuschen

    Wie hoch eine Mietminderung anzusetzen ist, bleibt dem Mieter überlassen. Er muss halt die Höhe und auch die Dauer beweisen können.

    Grundsätzlich wird im § 536 BGB die Mietminderung behandelt.
     
    #5
  6. wuschelator

    wuschelator Star Mitglied 17.04.2018, 15:18

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    AW: Mietminderung wg. Heizungsknackgeräuschen

    "übliche Fließ- und Strömungsgeräusche sind üblich (LG Berlin Urt. v 27.10.2006, Az. 63 S 186/06)"

    Diese tautologische Perle steht so leider nicht in der Urteilsbegründung.
    Schade!
     
    #6
  7. david-k

    david-k Boardneuling 17.04.2018, 17:07

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    AW: Mietminderung wg. Heizungsknackgeräuschen

    Die 20% sollten auch eher als Einstieg in die Verhandlungen dienen. Es ist ja üblich, dass man immer mit einem höheren Gebot einsteigt, als man tatsächlich bereit ist, zu akzeptieren. Ob das bei solchen Forderungen allerdings auch üblich ist, könnt ihr eher beurteilen. Also?

    Der Mieter kann 2 Handwerker als Zeuge benennen, die die Geräusche bei Tage gehört haben. Zudem kann er 2 weitere Personen benennen, die diese Geräusche auch Nachts vernahmen und hat dies protokolliert (also 2 mal jeweils die exakte Uhrzeit, während die eine Person sogar eine ganze Woche beim Mieter genächtigt hat und somit bestätigen kann, dass es jede Nacht geknackt hat). Es wurde allerdings kein ausführliches Lärmporotkoll angefertigt, da er nachts lieber den Schlaf sucht statt nächtelang neben dem Geräusch auch noch durch das Protokollieren sich den Schlaf rauben zu lassen. Genügen diese 4 Zeugen als Beweiskraft?

    Von üblichen Geräuschen ist das weit entfernt und ganz klar reparaturbedürftig. Laut Handwerkern müsste man allerdings den gesamten Heizungsstrang austauschen, was wohl 5-stellige Summen kosten würde (vom 1. bis hoch in den 7. Stock das komplette Rohr austauschen - mordsmäßiger Aufwand und Kosten). Der Vermieter wird also eher die Mietminderung bezahlen wollen als das Geräusch zu beseitigen.

    ÜBerdies hat der Mieter dem VM schon vor Monaten Fristen gesetzt und die Mietmidneriung angedroht, doch er hat das Gefühl, dass er von der Hausverwaltung hingehalten wird ("Wir melden uns bei Ihnen wegen der Mietminderung" etc, ohne natürlich eine Rückmeldung zu erhalten).

    Daher wird jetzt das Schreiben vom Mieter aufgesetzt. Was gilt es hier zu beachten? Wie könnte solch ein Schreiben beispielhaft aussehen? Welche Frist muss dem VM eingeräumt werden? Mit was ist "zu drohen" - also etwa, wenn bis Datum X keine Mietminderung erstattet wurde, wird geklagt? Auf solche Prozesse hat der Mieter natürlich keine Lust und noch weniger Nerven und hofft auf ein Entgegenkommen des Vermieters.
     
    #7
  8. wuschelator

    wuschelator Star Mitglied 17.04.2018, 18:11

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    AW: Mietminderung wg. Heizungsknackgeräuschen

    Eine Mietminderung wird nicht "verhandelt", sondern die Minderung erklärt und die Miete gemindert.

    "Aufgrund von X mindere ich die Miete um Y"

    Stellt sich im Nachhinein heraus, dass die Minderung dem Grunde oder der Höhe nach unberechtigt war, so hat der Mieter Pech gehabt.

    Einen Rechtsanspruch auf Verhandlungen mit der Hausverwaltung gibt es nicht.
     
    #8
  9. cherokee

    cherokee V.I.P. 18.04.2018, 09:26

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    AW: Mietminderung wg. Heizungsknackgeräuschen

    Genau so sieht es aus! Deshalb braucht man auch nicht mit einem höheren %-Satz in "Verhandlungen" einsteigen. Der Mieter legt das Fest, ist der VM damit nicht einverstanden, muss er dagegen vorgehen. Mietminderung gibt es nicht rückwirkend!
     
    #9
  10. david-k

    david-k Boardneuling 03.05.2018, 17:22

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    AW: Mietminderung wg. Heizungsknackgeräuschen

    Das heißt, man dürfte nicht jetzt ein Schreiben aufsetzen und von den Wintermonaten die Miete einforndern?! Auch nicht, wenn man bereits letzten Herbst dem Vermeiter eine Frist gesetzt hat, die Zustände zu beseitigen und angedroht hat, bei Zuwiderhandlung Mietminderung geltend zu machen?
    Dürfte man dann auch nicht sagen, dass man die Wintermonate reinholt, in dem man sozusagen die gleiche anzahl der kommenden monate (also im sommer) die mietminderung geltend macht?

    Wie würdet ihr denn bei diesem fiktiven fall nun vorgehen?
     
    #10
  11. cherokee

    cherokee V.I.P. 04.05.2018, 07:41

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    AW: Mietminderung wg. Heizungsknackgeräuschen

    Man kündigt eine Minderung an und setzt diese dann um! Wenn das Problem weiterhin besteht.
     
    #11
  12. hambre

    hambre V.I.P. 05.05.2018, 08:16

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    AW: Mietminderung wg. Heizungsknackgeräuschen

    Doch, das geht auch rückwirkend, jedoch frühestens ab Meldung des Mangels.

    Wie schon beschrieben legt der Mieter einseitig die Minderung fest. Er kann dann Mietzahlungen zurückfordern, besser jedoch die geminderte Miete bei zukünftigen Zahlungen einbehalten.

    In den Monaten, in denen nicht geheizt wird, muss jedoch auch dann die volle Miete gezahlt werden, wenn der Mangel nicht beseitigt wurde.

    Für das Vorliegen der Klopfgeräusche ist der Mieter in vollem Umfang beweispflichtig. Regelmäßig ist daher ein Lärmprotokoll erforderlich. Wenn der Mieter bislang kein Lörmprotokoll erstellt hat, dann ist eine rückwirkende Mietminderung riskant.
     
    #12
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