Heilung einer Kündigung

Dieses Thema "ᐅ Heilung einer Kündigung - Mietrecht" im Forum "Mietrecht" wurde erstellt von uc1, 12. Januar 2018.

  1. uc1

    uc1 Junior Mitglied 12.01.2018, 13:43

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    Heilung einer Kündigung

    Hallo,

    mal angenommen ein Mieter hat Mietschulden von 2 Monaten und zusätzlich noch einen niedrigen vierstelligen offenen Betrag wegen Nachzahlung der Nebenkostenabrechnung. Diese wurden in der ordentlichen und fristlosen Kündigung auch aufgezählt. Kann der Mieter die fristlose Kündigung durch Bezahlung der Mietschulden heilen ohne die Nebenkostennachzahlungen zu bezahlen? Die ordentliche Kündigung dürfte von der Zahlung nicht betroffen sein.

    Oder muss der Mieter auch die erheblichen Nachzahlungen der Nebenkosten bezahlen um die Kündigung heilen zu können? Gibt es vergleichbare Urteile?
     
  2. mayerei

    mayerei V.I.P. 12.01.2018, 17:26

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    Ich bin mir gerade nict über den Sinn einer solchen Aktion im klaren:
    A will die fristlose Kündigung heilen. Gut.
    Dann stet da aber immernoch die fristgemäße im Raum.
     
  3. 772

    772 V.I.P. 12.01.2018, 17:50

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    Nur so als Beispiel, es vermeidet eine frühe Räumungsklage und gibt so mehr Zeit zur Wohnungssuche. Spart auch Geld, indem Schadensersatz vermieden wird.
     
  4. MM03

    MM03 Senior Mitglied 12.01.2018, 19:41

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    Ein Betrag von über 1000 Euro als Verbindlichkeit bei den Nebenkosten muss sich bei einer normalen Wohnung ja über einen längeren Zeitraum angesammelt haben. Ich würde davon ausgehen, dass der Zahlungsverzug die gesamte Miete (also Warmmiete) betrifft, sicher bin ich aber nicht.
    Denn man geht ja davon aus, dass der Mieter seine Miete mehrfach garnicht oder nur teilweise zahlt. Daher würde ich sagen es macht nur Sinn wenn man die NK ebenfalls dazuzählt, da sie zur Gesamtschuld gehören.
     
  5. sanderson

    sanderson Star Mitglied 12.01.2018, 20:16

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  6. hambre

    hambre V.I.P. 12.01.2018, 23:17

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    Die Heilung der fristlosen Kündigung durch vollständige Zahlung der Mietrückstände macht jedenfalls nach Auffassung des LG Berlin auch die fristgerechte Kündigung unwirksam.
    (LG Berlin, Urteil vom 13.10.2017, Az.: 66 S 90/17)
     
  7. sanderson

    sanderson Star Mitglied 12.01.2018, 23:45

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    Das ist nun insofern interessant, als eine andere Kammer des LG Berlin dies wenige Monate zuvor gegenteilig beurteilt hat - und auch der BGH hier anderer Auffassung ist:

    LG Berlin, Urteil vom 10.01.2017 - 63 S 121/16
    http://www.mek-law.de/aktuelles/e/a/2017/08/ordentliche-kuendigung-nach-schonfristzahlung-wirksam/

    BGH, Beschluss vom 23.2.2016, VIII ZR 321/14
    https://openjur.de/u/878450.html
    https://www.haufe.de/recht/weitere-...-ordentliche-kuendigung-nicht_214_343568.html
     
  8. hambre

    hambre V.I.P. 13.01.2018, 00:11

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    Die Argumentation in dem von mir zitierten Urteil des LG Berlin ist interessant.

    Mit einer derartigen Argumentation hat sich der BGH nicht auseinandergesetzt und würde auch nicht darauf wetten, dass der BGH auch die Argumentation des LG Berlin kippen würde.

    Bei dem von Dir zitierten Urteil eines anderen Senats des LG Berlin kam es nach der Schonfristzahlung zu erneuten Mietrückständen.

    Dennoch ist es spannend, ob sich die Auffassung des LG Berlin aus dem Urteil vom 13.10.2017 tatsächlich durchsetzen wird.
     
  9. aero89

    aero89 V.I.P. 13.01.2018, 00:35

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    Ich weiß zwar nicht wie das LG Berlin auf Ende April kommt (ich hätte mir in dem Artikel eine Erklärung gewünscht), allerdings finde ich die Argumentation schlüssig.
     
  10. hambre

    hambre V.I.P. 13.01.2018, 00:42

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    Die Vorinstanz, also das Amtsgericht hat das festgestellt, wahrscheinlich auf Grundlage einer langen Mietdauer (>8 Jahre), da sich ab Zugang der Kündigung eine Frist von 9 Monaten ergibt.
     
  11. cmd.dea

    cmd.dea V.I.P. 13.01.2018, 10:47

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    Eingeschränkt. Es ist eigentlich nichts anderes, als ein weiterer Versuch der Instanzgerichte, die Nichtanwendung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auf die ordentliche Kündigung nach § 573 BGB zu negieren.

    Das wurde zunächst - und deutlich überzeugender - von Rechtsprechung und Literatur darüber versucht, die Regelung auf die immer zugleich erklärte ordentliche Kündigung analog anzuwenden (zB. AG Pinneberg ZMR 2003, 850; AG Hanau, Urteil vom 19. Oktober 2012 – 37 C 198/12; Schmidt-Futterer Mietrecht 13. Aufl. 2017 § 569 Rn. 65; Franke ZMR 1992, 81; Scholl WuM 1993, 99; Franke in WoBauR § 573 BGB Anm. 14.3; Münchener Kommentar 7. Aufl. 2016 § 573 BGB Rdn. 60 ff).

    Das hat der BGH jedoch abgelehnt (BGH, Beschluss vom 20. Juli 2016 – VIII ZR 238/15):

    Ein in innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB erfolgter Ausgleich des Mietrückstands führt lediglich zur Unwirksamkeit der auf § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB gestützten fristlosen Kündigung, während eine auf den zum Kündigungszeitpunkt bestehenden Mietzahlungsverzug zugleich gestützte ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB von der Schonfristregelung unberührt bleibt.

    Doch. Der BGH hat in laufender Rechtsprechung entschieden (so auch in dem obigen Fall), dass die fristlose Kündigung zugleich mit der hilfsweise ordentlichen verbunden werden kann und letztere bestehen bleibt, wenn die fristlose geheilt wird.

    Die Entscheidung des LG Berlin, das auch ausdrücklich sagt, dass es der Auffassung des BGH nicht folgt, wird da keine Änderung herbeiführen. Das Thema ausdrücklicher und hilfsweiser Kündigungen ist uralt (so auch im Arbeitsrecht). Die jetzt "gefundene" Argumentation des LG Berlin, dass es widersprüchlich sei, einerseits sofort zu kündigung und sofort herauszuverlangen andererseits hilfsweise auf später zu kündigen, ist auch alles andere als überzeugend, weil das nun einmal das Wesen der Verbindung von ausdrücklichen und hilfsweisen Erklärungen ist.

    Der BGH hat trotz anhaltender Kritik an der Nichtanwendung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auf die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB seine Auffassung hierzu nicht geändert und lässt die hilfweise ordentliche Kündigung wirksam sein. Er hat dazu sogar extra die (ebenso wenig übgerzeugende) Rechtsprechung zum "milderen Licht" erfunden (grundlegend BGH, Urteil vom 16. 2. 2005 - VIII ZR 6/04). Er wird sich auch durch diese Konstruktion des LG Berlin, das meint, Altebekanntes neu zu erfinden, hiervon nicht abbringen lassen.

    Das Thema sollte aber ohnehin eigentlich vom Gesetzgeber mit der Mietrechtsreform 2017 angegangen werden, die nun aus bekannten Gründen zurückgestellt wurde.
     
  12. cmd.dea

    cmd.dea V.I.P. 13.01.2018, 10:53

    Registriert seit:
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    Der BGH hat das noch nicht entscheiden, der Mieter kann aber wohl so vorgehen.

    Die nachträgliche Zahlung führt nur dann zur Unwirksamkeit der Kündigung, wenn sie zur vollständigen Befriedigung des Vermieters ausreicht. Deshalb muss der Mieter auch denjenigen Rückstand bezahlen, der nicht zur Begründung der Kündigung herangezogen worden ist....Zu zahlen ist demnach zunächst die zum Zeitpunkt der Erfüllungshandlung fällige Miete einschließlich der Betriebskostenvorauszahlungen...Nachzahlungsansprüche aus Nebenkostenabrechnungen, Verzugszinsen, Schadensersatzansprüche, Kostenerstattungsansprüche und andere nicht periodische Zahlungen bleiben hier außer Betracht, und zwar auch dann, wenn der Vermieter auch wegen dieser Beträge gekündigt hat (Schmidt-Futterer Mietrecht 13. Aufl 2017 § 569 BGB Rn. 40).
     
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